Am 21. Mai 2024 hat die Regierung der Türkischen Republik Nordzypern neue Gesetze über den Erwerb von Immobilien in Nordzypern erlassen. Diese Vorschriften wirken sich sowohl auf zukünftige Immobilienkäufer als auch auf diejenigen aus, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Immobilie erworben haben. Hier ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

1. Bestehende Immobilienkäufer:

• Unregistrierte Kaufverträge:
  - Käufer, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes Kaufverträge abgeschlossen, diese aber nicht beim Grundbuchamt registriert haben, müssen dies innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes nachholen. Die Nichtregistrierung der Verträge stellt für den Verkäufer eine Straftat dar, die mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns geahndet werden kann.
• Nicht beantragte Kaufgenehmigung:
  Käufer, die keine Kaufgenehmigung beantragt haben, müssen sicherstellen, dass sie dies innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes tun. Wird der Antrag nicht innerhalb dieser Frist gestellt, liegt eine Straftat vor, die mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns geahndet werden kann.
• Ausstehende Kaufgenehmigung:
  Käufer müssen ihre Eigentumsübertragung innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Kaufgenehmigung abschließen. Sind vom Käufer laufende Zahlungen zu leisten, beginnt die Sechsmonatsfrist nach der letzten Zahlung. Beide Parteien müssen ihre Grunderwerbssteuer innerhalb von sechzig Arbeitstagen entrichten, damit die Genehmigung nicht ungültig wird. Für einen eventuellen erneuten Antrag auf Erteilung der Genehmigung ist die doppelte Gebühr zu entrichten, und ein dritter Antrag wird nicht akzeptiert, wenn der Titel nicht innerhalb von sechs Monaten nach der zweiten Genehmigung übernommen wird.
• Erteilte Genehmigung, aber keine Eigentumsübertragung:
  Käufer, denen eine Genehmigung erteilt wurde, müssen das Eigentum innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes übernehmen, andernfalls werden die Genehmigung und die Vertragsregistrierung ungültig, was zu Strafanzeigen und Geldstrafen bis zum 500-fachen des monatlichen Mindestlohns führt. Ist die Eigentumsübertragung jedoch nicht innerhalb der Sechsmonatsfrist möglich, weil die einzelnen Eigentumsurkunden noch nicht vorliegen oder die Genehmigung für die Immobilie noch nicht erteilt wurde, müssen beide Parteien, d. h. der Verkäufer und der Käufer, innerhalb von sechzig Arbeitstagen nach Erteilung der Kaufgenehmigung Übertragungssteuern zahlen, um die Genehmigung aufrechtzuerhalten.

2. Eigentum an mehreren Immobilien:

• Für Erwerber, die mehr als eine Immobilie auf ihren Namen erworben haben, gelten nach der neuen Gesetzgebung besondere Anforderungen. Ausländische Erwerber, die vor Inkrafttreten des Gesetzes mehr als eine Immobilie erworben haben, müssen dies dem Ministerium innerhalb von sechs Monaten mitteilen. Bei der Meldung müssen sie eine Gebühr in Höhe von 1 % des Vertragspreises entrichten. Erfolgt die Mitteilung nicht innerhalb dieser Frist, erhöht sich die Gebühr auf 3 % des Vertragspreises.
• Diese Erwerber haben dann vierundzwanzig Monate nach Ablauf der ersten sechsmonatigen Meldefrist Zeit, diese Kaufverträge aus ihrem Namen zu übertragen. Alle Kaufverträge, die nicht innerhalb dieser Frist an das Gesetz angepasst werden, werden ungültig.
• Bei der Übertragung dieser Kaufverträge ist eine Gebühr in Höhe der Hälfte der vom Verkäufer zu zahlenden Kapitalertragsteuer (stopaj) zu entrichten. Werden diese Kaufverträge nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist übertragen oder an das neue Gesetz angepasst, begehen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer eine Straftat und können mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns belegt werden.

3. Eigentum durch Treuhandvereinbarungen:

• Ab dem Datum des Inkrafttretens dürfen Nicht-Staatsbürger keine Treuhandverträge verwenden, um mehr Immobilien als erlaubt zu erwerben. Zuwiderhandlungen sind strafbar und werden mit Geldstrafen bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns geahndet.
• Bestehende Treuhandvereinbarungen müssen innerhalb von 75 Tagen beim Grundbuchamt eingetragen werden, andernfalls sind sie ungültig, und die beteiligten Parteien müssen mit ähnlichen Geldstrafen und Anklagen rechnen.

4. Neue Immobilienerwerber:

• Die Bestimmungen für neue Immobilienerwerber sehen vor, dass nach der Einführung des neuen Gesetzes in Nordzypern nun besondere Regeln für potenzielle Käufer gelten. Unmittelbar nach Inkrafttreten des Gesetzes sind Nicht-Staatsangehörige berechtigt, bestimmte Arten von Immobilien zu erwerben:
  • Dazu gehört ein einzelnes unbebautes Grundstück mit einer maximalen Fläche von 1338 m2.
  • Im Falle von Wohnungen können Nicht-Staatsbürger eine Einheit erwerben, wobei Staatsangehörige der Republik Türkei bis zu drei Einheiten erwerben dürfen.
  • Bei Einzelhäusern können Nicht-Staatsangehörige ein Haus mit einer Grundstücksgröße von höchstens 3300 m2 erwerben.
• Der Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken ist ausländischen Käufern nach den neuen Vorschriften streng untersagt. Ein Verstoß gegen diese Beschränkungen des Grundstückserwerbs wird als Straftat betrachtet. Zuwiderhandelnde können mit Geldstrafen bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns belegt werden.
• Nicht-Staatsangehörige dürfen keine Grundstücke mit gemeinsamen Eigentumsurkunden erwerben. Allerdings können Nicht-Staatsangehörige weiterhin Wohnungen oder einzelne Häuser mit bis zu drei Miteigentümern auf der Grundlage eines gemeinsamen Eigentumsrechts erwerben
• Der Verkauf und die Übertragung von Grundstücken ohne Grundbucheintrag für eine einzelne Wohnung oder ein Stockwerk ("Kat İrtifak Koçanı" auf Türkisch) sind nun verboten. Alle Kaufverträge für solche Immobilien werden als nichtig betrachtet.
• Jeder, der eine Immobilie mit gemeinsamem Eigentumsrecht an einen Nicht-Staatsbürger verkauft, einen Kaufvertrag über eine Immobilie ohne Einzel- oder Grunddienstbarkeitsurkunde abschließt oder beim Verkauf oder der Übertragung einer solchen Immobilie behilflich ist, begeht eine Straftat. Die Strafe für diese Verstöße ist eine Geldstrafe von bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns.
• Bei Neubauprojekten, für die keine Baugenehmigung vorliegt oder für die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes noch kein Genehmigungsantrag gestellt wurde, müssen mindestens 20 % der Einheiten an Staatsangehörige der Türkischen Republik oder der Republik Türkei verkauft werden. Nicht mehr als die Hälfte der Einheiten darf an ausländische Verwandte ersten Grades oder ausländische Käufer derselben Staatsangehörigkeit verkauft werden.
• Bisher galten Unternehmen, deren Anteilseigner und Geschäftsführer mehrheitlich Staatsangehörige der Türkischen Republik Kongo sind, als "lokale Unternehmen" und waren von den Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien ausgenommen. Nach der neuen Gesetzgebung gilt jedoch jedes Unternehmen, dessen Anteilseigner oder Geschäftsführer keine Staatsbürger sind oder das mehrheitlich von Personen kontrolliert wird, die im Namen von Ausländern handeln, als "ausländisches Unternehmen" und unterliegt den neuen Beschränkungen für den Immobilienerwerb.
• Alle neuen Kaufverträge, die nach Inkrafttreten der neuen Gesetzgebung abgeschlossen werden, müssen innerhalb von fünfundsiebzig Tagen im Grundbuchamt eingetragen werden, andernfalls sind sie ungültig.

Für weitere Beratung zu den oben genannten Punkten können Sie uns unter [email protected] kontaktieren.