KKTC Hükümeti, 21 Mayıs 2024 tarihinde Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz mal satın alımına ilişkin yeni yasalar çıkardı. Bu düzenlemeler hem gelecekte mülk satın alacak kişileri hem de yasa yürürlüğe girmeden önce mülk edinmiş kişileri etkiliyor. İşte ana noktaların özeti:

1. Kayıtsız Satış Sözleşmeleri:

• - Kanundan önce satış sözleşmesi imzalayan ancak tapuya tescil ettirmemiş olan alıcılar, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde satış sözleşmesini yaptırmak zorundadır. Sözleşmelerin tescil ettirilmemesi halinde satıcıya cezai işlem uygulanacak ve asgari ücretin brüt aylık tutarının 500 katına kadar para cezası verilecek.
• Satın Alma İzni Başvurusu Yapılmamış:Satın alma izni için başvuruda bulunmamış olan alıcıların, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde başvuruda bulunmaları gerekiyor. Bu süre içinde başvuruda bulunulmaması halinde cezai işlem uygulanacak ve asgari ücretin brüt aylık tutarının 500 katına kadar para cezası verilecek.
• Satın Alma İzni Bekleme Süresi:Alıcılar, satın alma iznini aldıktan sonraki altı ay içinde tapu devrini tamamlamak zorundadır. Alıcının devam eden ödemeleri varsa, altı aylık süre son ödeme tarihinden itibaren başlar. İznin geçersiz sayılmaması için tarafların her ikisinin de altmış iş günü içinde devir vergilerini ödemeleri gerekmektedir. Gerektiğinde yeniden izin başvurusunda bulunulması halinde normal ücretin iki katı ücret alınacak olup, ikinci izinden itibaren altı ay içinde tapu alınmadığı takdirde üçüncü başvuru kabul edilmeyecektir.
• İzin Verilmiş Olması Ancak Mülkiyet Alınmaması:İzin belgesi alan alıcılar, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde tapuyu teslim almak zorunda kalacak, aksi takdirde izin ve sözleşme tescili geçersiz sayılacak, cezai işlem uygulanacak ve aylık asgari ücretin 500 katına kadar para cezası kesilecek. Ancak, bireysel tapu belgelerinin hazır olmaması veya taşınmazın onayının alınmaması gibi taşınmaz onaylarının henüz tamamlanmamış olması nedeniyle altı aylık süre içinde tapu devri mümkün olmazsa, satın alma izninin verilmesinden itibaren altmış iş günü içinde hem satıcı hem de alıcı tarafından devrin devamı için devir vergilerinin ödenmesi gerekmektedir.

2. Birden Fazla Gayrimenkulün Sahipliği:

• Yeni düzenleme kapsamında, adına birden fazla gayrimenkul satın alan alıcılar için özel şartlar bulunuyor. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce izin verilen taşınmaz edinim sınırını aşan yabancı alıcılar, durumu altı ay içinde Bakanlığa bildirmek zorundadır. Bildirim yapıldıktan sonra Sözleşme bedelinin %1'i oranında ücret ödemek zorundadırlar. Bu süre içerisinde bildirimde bulunulmaması halinde ücret, Sözleşme bedelinin %3'üne çıkar.
• Bu alıcılar daha sonra, ilk altı aylık bildirim süresinin bitiminden itibaren yirmi dört ay içinde bu Satış Sözleşmelerini kendi adlarından devretme hakkına sahiptirler. Bu süre içerisinde kanuna uygun hale getirilmeyen Satış Sözleşmeleri hükümsüz kalacaktır.
• Bu Satış Sözleşmelerinin devri sırasında, satıcı tarafından ödenmesi gereken sermaye kazanç vergisi (stopaj) tutarının yarısı tutarında bir ücretin ödenmesi gerekir. Bu Satış Sözleşmeleri, öngörülen süre içinde yeni yasaya uygun şekilde devredilmez veya düzeltilmezse, hem alıcı hem de satıcı suç işlemiş olur ve aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezası verilebilir.

3. Güvence Sözleşmeleri Yoluyla Mülk Sahipliği:

• Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, yabancı uyruklu kişiler, güvence sözleşmelerini kullanarak izin verilen miktardan fazla mülk satın alamayacaktır. Buna aykırı davrananlara ceza uygulanıyor ve aylık asgari ücretin brüt tutarının 500 katına kadar para cezası verilmektedir.
• Mevcut güvence sözleşmeleri, 75 gün içinde Tapu Siciline kaydedilmelidir; aksi takdirde geçersiz sayılacak ve ilgili taraflar benzer cezalar ve yükümlülüklerle karşılaşacaktır.

4. Yeni Mülk Alıcıları:

• Kuzey Kıbrıs'ta yeni mülk alıcılarına ilişkin hükümler, yeni yasanın yürürlüğe girmesinin ardından, potansiyel alıcıları artık belirli kuralların yöneteceğini öngörmektedir. Kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren, yabancı uyruklu kişilerin belirli türdeki mülkleri edinmelerine izin verilmiştir:
  • Bunlar arasında, maksimum 1338 m2 alana sahip tek bir boş arsa da yer almaktadır.
  • Apartmanlar için, yabancılar bir birim satın alabilirken, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına üç birime kadar satın alma izni verilmektedir.
  • Bireysel konutlarda yabancı uyruklu kişiler, arsa büyüklüğü 3300 m2'yi geçmeyen tek bir konut satın alabilecekler.
• Yeni düzenlemelere göre yabancıların tarım veya orman arazisi satın alması kesinlikle yasaktır. Bu mülkiyet edinme sınırlarının ihlali cezai suç olarak değerlendirilmektedir. Suçlular, brüt aylık asgari ücretin 500 katına kadar ceza alabilirler.
• Yabancı uyrukluların ortak tapulu taşınmazları satın almaları yasaktır. Ancak yabancı uyruklu kişiler, üç kişiye kadar ortak mülkiyet temelinde daire veya müstakil ev satın alabilirler.
• Bireysel veya kat irtifak tapusu olmadan gayrimenkul satışı ve devri artık yasaklanmıştır. Bu tür gayrimenkullere ilişkin her türlü Satış Sözleşmesi geçersiz sayılacaktır.
• Bir mülkü paylaşımlı tapu ile bir yabancıya satan, bireysel veya kat irtifak tapusu olmayan bir mülk için satış sözleşmesi yapan veya bu tür mülklerin satışına veya devrine yardımcı olan herkes, suç işlemiş olur. Bu fiillerin cezası, asgari ücretin aylık brüt tutarının 500 katına kadar para cezasıdır.
• Yeni yasaların yürürlüğe girmeden önce inşaat ruhsatı olmayan veya ruhsat başvurusu bekleyen yeni projelerde, en az %20'lik birimlerin KKTC veya Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına satılmalıdır. Konutların en fazla yarısı birinci derece yabancı akrabalara veya aynı uyruklu yabancı alıcılara satılabilir.
• Daha önce, hissedarları ve yöneticilerinin çoğunluğu KKTC vatandaşlarından oluşan şirketler, ‘yerli şirket’ olarak kabul edilir ve gayrimenkul satın alma kısıtlamalarından muaf tutulurdu. Ancak yeni mevzuata göre, yabancı uyruklu hissedarları, yabancı uyruklu çoğunluk yöneticileri olan veya oy haklarının çoğunluğu yabancı uyruklu kişiler adına hareket eden kişiler tarafından kontrol edilen şirketler artık 'yabancı şirket' olarak kabul edilecek ve yeni mülk edinme kısıtlamalarına tabi olacak.
• Yeni yasaların yürürlüğe girmesinin ardından yapılan tüm satış sözleşmeleri, yetmiş beş gün içinde Tapu Siciline kaydedilmelidir; aksi takdirde geçersiz sayılacaktır.

Yukarıdakilerle ilgili daha fazla bilgi için [email protected] adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.