20 Mayıs 2024 tarihinde yayımlanan yeni Taşınmaz Mal Edinimi ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklikler) Kanunu (“Yeni Kanun”) ile Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde (“Kuzey Kıbrıs”) yabancıların gerçekleştirdiği taşınmaz mal edinimlerine ilişkin kurallara ilişkin önemli sınırlamalar getirilmiştir. Yeni Kanun’un en dikkat çekici yönlerinden biri de yabancıların tüm gayrimenkul alımlarını geriye dönük olarak etkileyebilmesi, yani Yeni Kanun yayımlanmadan önce yapılmış alımları da etkileyebilmesidir.

Öncelikle, Yeni Kanun'dan önce yabancılar tek bir taşınmazın mülkiyetini devredebiliyorlardı, aynı zamanda ilgili tapu siciline satış sözleşmesini tescil ettirerek birden fazla taşınmazın mülkiyet hakkını satın alabiliyorlardı. Yeni Kanuna göre ise yabancı, bir taşınmazın satın alınmasına ilişkin olarak en fazla bir satış sözleşmesi yapabilecek ve sözleşmeyi tapu siciline tescil ettirebilecek. Birden fazla taşınmazla ilgili olarak birden fazla satış sözleşmesi yapmış olan kişiler, artık satış sözleşmelerini iptal edip sözleşmesel haklarını üçüncü kişilere devretmek zorunda kalacaklar.

Ayrıca, daha önce yabancılar 5 dönüme kadar (yaklaşık 6 bin 665 metrekare) arazi üzerinde müstakil ev satın alabiliyordu. Yeni yasayla bu sınırlama 2,5 dönüme (yaklaşık 3 bin 333 metrekare) düşürülüyor.

Ayrıca, aynı aileden ve/veya aynı uyruktan olan yabancı uyruklu kişiler, bir projedeki toplam taşınmazların %50'sinden fazlasını satın alamayacak ve her durumda aynı projedeki taşınmazların en az %20'sinin Kuzey Kıbrıs vatandaşlarına ve/veya Kuzey Kıbrıs'ı tanıyan ülke vatandaşlarına ait olması gerekmektedir.

Yabancı yatırımcılara tanınan arazi büyüklüğü 60 dönüm (yaklaşık 80 bin metrekare) olarak kalırken, Yeni Kanun kapsamında asgari yatırım tutarı 3 milyon avrodan 20 milyon avroya çıkarıldı. Yatırımın sanayi, eğitim veya sağlık sektöründe olması ve yatırımcının yatırımı iki yıl içinde tamamlaması gerekiyor. Aksi takdirde araziye el konulması söz konusu olacaktır.

Öte yandan yabancılar, şirketler veya vakıflar aracılığıyla sınırsız toprak edinebiliyorlardı. Yeni düzenleme, %1'lik yabancı mülkiyete sahip olan herhangi bir şirket veya vakfı yabancı kuruluş olarak sınıflandırıyor; dolayısıyla bunlar da bireysel yabancı alıcılarla aynı kısıtlamalara tabi olacak. Yeni Kanunda öngörülen sınırlamayı aşmak amacıyla güven ilişkisi kuran kişilere, aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar idari para cezası verilecek.

Yabancı uyrukluların, satın aldıkları taşınmazlara ilişkin kayıtlı olmayan satış sözleşmelerini varsa tescil ettirmeleri zorunludur. İkinci veya üçüncü taşınmazların ise en geç iki yıl içinde satılması, ilgili sözleşmelerin ise en geç altı ay içinde Tapu Müdürlüğü'ne bildirilmesi gerekiyor.

Bu düzenlemeye aykırı hareket edenlere aylık asgari ücretin brüt tutarının 500 katına kadar idari para cezası verilecek.

Yapılan yeni düzenlemeyle, KKTC'de yabancıların gayrimenkul sahibi olmasının daha sıkı bir şekilde düzenlenmesi ve denetlenmesi, yatırımların yerel ekonomi ve toplum için yararlı olmasının sağlanması amaçlanıyor. Ayrıca yabancıların kontrolsüzce mülk edinmelerinin önüne geçilmesi, böylece bölgedeki arazi ve mülk kullanımına ilişkin endişelerin giderilmesi amaçlanıyor. Yeni Yasanın en çarpıcı yansımasının, yabancı alıcıların, geliştiricilerden proje aşamasındaki projeleri satın alırken daha fazla korunması olacağına inanıyoruz.

Biz Mediterra Tax & Legal olarak, müşterilerimize en iyi şekilde danışmanlık hizmeti verebilmek adına son gelişmeleri yakından takip ediyoruz.